Неоднократно сталкивался с информацией о том что рынок недвижимости во Владивостоке сейчас стал совсем не привлекателен — стоимость квартир заоблачная а качество жизни оставляет желать лучшего.

Квадратный метр в этой гостинке стоит 100 000 рублей.

Появилось желание разобраться и самому посчитать, насколько привлекательна наша недвижимость. Так случилось что расчеты я делал по нежилой недвижимости (офисы), т.к. по ней в интернете более достоверная информация.

Начнем с понятия «Рентабельность» (Рентабельность активов — ROA).
Этот показатель определяет целесобразность вложений и считается как отношение дохода за год к стоимости недвижимости. К примеру если у вас есть офис который стоит 2 млн. руб. и вы его сдаете за 20 тыс. руб. в месяц то его рентабельность равна ( 20 000 * 12 / 2 000 000 = 12%).
Мы будем считать идеальную рентабельность, но так как мы живем в России реальная рентабельность будет немного отличаться, но об этом позже.
Хорошая рентабельность должна превышать инфляцию, т.е. должна быть больше 10%-12%

Начнем с Чуркина:
Цена за квадрат в приличном офисе недалеко от трассы здесь плавает от 54К до 88К рублей.
При этом в предложениях об аренде стоимость 1 квадрата на месяц варьируется от 350 до 600 руб.
Средняя рентабельность: 7.65%

Луговая
Нормальных предложений офисов на Луговой не нашел. Было всего одно на продажу и тоже самое на аренду.
Стоимость квадрата: 80К. Стоимость аренды квадрата: 461.54 руб.
Рентабельность: 6.92%

2-я речка
В этом благоприятном и развитом районе стоимость одного квадрата офисного пространства колеблется от 62К до 92К. При этом аренда от 250 до 1000 руб. за квадратный метр. Такая разница обусловлена отличием в инфраструктуре помещений и внутренней отделке.
Средняя рентабельность: 9.27%

Центр
Теперь посмотрим на главное место обитания офисного планктона, транспортный тромб нашего города. Несмотря на парализованность этой части города в часы пик стоимость квадрата здесь имеет рекордную цену — от 70К до 110К рублей. При этом аренда 1 квадрата от 550 до 900 руб.
Средняя рентабельность: 9.92%

Стоит учесть что в расчетах может быть погрешность и 2-я речка с центром могут меняться местами при большем сборе статистики. Так же стоит обратить внимание на то что в данных расчетах никак не отражены расходы на содержание помещений (комуналка), взятки пожарникам и простои помещения. Реальная рентабельность будет на 2-3% ниже.

Почему же до сих пор есть хороший спрос в этом сегменте рынка?
Пожалуй все верят в то что цены на недвижимость будут расти.

Возможно это будет действительно так в ближайшие несколько лет. Однако программы доступного жилья, интерес Москвы к Дальнему Востоку и другие факторы создают впечатление что очень скоро спрос на жилье будет в какой-то мере удовлетворен.

Если это действительно произойдет, то для всех кто скупал недвижимость случится самое страшное — цены перестанут расти.
Доходность в 6-8% годовых врядли многих устроит, люди начнут фиксировать свою прибыль — т.е. снижать завышенные цены и избавляться от недвижимости. Что будет дальше можно представить.

Хотя не встречал примеров того чтобы цены на жилье где-то по России падали, но всякое бывает.

Заключение
Сейчас есть интересные инвестиционные инструменты с доходностью до 16% годовых, пожалуй стоит задуматься о перераспределении активов.